그래서, 왜 부동산인가

자본주의 세상에 살면서 왜 자본을 축적해야 하는지는 지난 글에서 이미 이야기한 바 있다. 하지만 자본소득이라고 해도 그 종류는 실로 다양해서 증권, 채권, 현물, 부동산, 저축(은 쓰고싶지 않지만) 등 많은 종류가 있다. 무엇을 선택하든 '정답'은 없고 자기 성향과 호불호에 따라 좋은 수단을 한개, 혹은 여러개를 동시에 사용해 자신의 자본을 불려나가게 될 텐데 나의 입장에서 왜 부동산이 좋은지를 이야기하고자 한다. ​

1. 레버리지, 그리고 전세
대한민국에만 있는 특이한 주거형태가 있다. 바로 전세다. 증권이든 현물이든 무엇이든 레버리지를 일으키면(i.e. 돈을 꾸면) 이자를 내야 하지만 전세는 그렇지 않다. 증권은 내가  보유하면서 동시에 이를 빌려줘서 내 레버리지의 이자를 벌충할 수 없지만 집은 다르다는 뜻이고 이는 곧 예상 투자수익 대비 지출비용의 최소화를 모색할 수 있다는 뜻이다.

2. 무서운 경쟁자의 부재
자본시장 역시 시장이고 그 시장에는 항상 경쟁자가 존재한다. 일반인들이 재테크를 생각할때 가장 먼저 떠올릴 주식과 부동산을 '경쟁자'란 측면에서 비교해보자. 

주식투자에는 무서운 경쟁자가 존재한다. 바로 기관과 외국인이다. 개인 투자자가 같은 시장에서 어떻게든 투자수익을 얻고자 발버둥치지만 정보량에서 드라마틱한 차이를 보이는 이 두 경쟁자를 이기기는 현실적으로 쉽지 않다. 그에 비해 대한민국 부동산 시장엔 전문화된 기업이 참여하고 있지 않다. 이 역시 대한민국에만 존재하는 제도인 전세 때문인데 전세란 제도가 존재하다보니 집 가격 대비 월세 비용 비율이 다른 국가 대비 아주 많이 낮기 때문이다. 사업체를 운영해 본 사람은 다 알겠지만 사업에서 시세차익보다 어쩌면 더 중요한 것은 바로 현금흐름인데 투자비용 대비 현금 흐름이 작기 때문에 기업이 들어오지 않는 것이다. 게다가 부동산은 사는(buy) 것이기도 하지만 사는(live) 곳이기도 하다. 대한민국에 사는 사람이라면 싫든 좋든, 전세든 월세든 자가든 이 시장의 참여자라는 뜻이다. 주식시장의 참여자는 기관과 외국인은 말할것도 없고 나같은 개미도 엄청나게 준비하고 공부하며 들어온다. 경쟁자들이 하나같이 버겁다는 뜻이다. 부동산을 생각해보자. 깨어있는 시간 내내 부동산만 생각하는 사람이 이 시장 참여자 대비 몇명이나 있을까? 투자자도 아니고 실수요자들이 말이다.

정리해보자, 이기기 정말 어려운 무서운 경쟁자들 틈바구니에서 제일 약한 경쟁자도 나만한 시장에서 싸우는 것과 주식시장 대비 다 고만고만한 경쟁자들과 완전 초짜들을 상대로 싸우는 것. 뭐가 더 쉬울까? 어떤 시장에 진입해야 수익을 얻을 가능성이 늘어날까?

자원은 제한되어 있고 그 한정된 자원을 얻기 위해 우리는 싸운다. 싸울때는 상대의 역량을 파악해야 한다. 손자병법에서 제일 중요한 구절은 '이기고 나서 싸운다.'라는 말이다. 나보다 훨씬 똑똑한 사람들이 수백명 단위로 힘을 합쳐 움직이는 기관과 싸우는 것과 나같은 길거리 장삼이사만 상대하며 싸우는 것(심지어 그 장삼이사중 일부는 경제에 당위를 들이대가며 정작 공부는 절대 하지 않는 사람들이다.), 뭐가 생존 가능성이 높을까? 선택은 여러분의 자유다. 

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